Frågor och svar om att bygga, ändra eller riva
Det är mycket att tänka på om man ska bygga nytt, ändra eller riva. På den här sidan hittar du svar på de vanligaste frågorna om byggande.
Det finns många lagar och regler som styr inom byggområdet. Här nedan har vi listat några.
Plan- och bygglagen 
Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.
Miljöbalken Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.
När ett hus ska byggas är det viktigt att det sätts ut på rätt plats och på rätt nivå. För att säkerställa detta behöver läget markeras på platsen. Denna utsättning beställer du hos kundtjänst. Utsättningen görs i två steg, före och efter schaktningsarbetet.
Om du vill tilläggsisolera utan att ändra fasadbeklädnad (alltså använda gammal fasad eller sätta på en likadan), kan du göra det utan bygglov så länge isoleringen inte är tjockare än 7 cm. Mer isolering än så kräver bygglov.
Det är viktigt att isoleringen placeras tätt emot den befintliga isoleringen/väggstommen för att få bästa nytta av isoleringen. Ett bra resultat får du om du tar bort det befintliga fasadmaterialet ända in till vindskyddet. Ta bort eventuella knutbrädor, lockläkt, bottenbrädor, foder runt fönster och dörrar samt spikläkten.
Tänk på att gamla ytterväggar ofta behöver förbättrad vind- och lufttätning, montera då nytt vindskydd i samband med tilläggsisoleringen. Det skyddar konstruktionen, minskar drag och ofrivillig ventilation som i sin tur minskar värmeförlusten och energianvändningen.
Vid nybyggnad av huvudbyggnad ska du bifoga en nybyggnadskarta till din bygglovsansökan. Med hjälp av nybyggnadskartan kan du upprätta en situationsplan som också ska skickas med din bygglovsansökan. Nybyggnadskartan kan du, mot en avgift, beställa hos kundtjänst. Den går också beställa av en privat aktör med minst 5 års mätningsteknisk och fastighetsrättslig färdighet enligt HMK (Handbok i mät- och kartfrågor).
Under "Handlingar" hittar du exempel på flera olika ritningar och kartor som du behöver bifoga till din ansökan/anmälan bland annat nybyggnadskartan
En nybyggnadskarta visar tomten med exakta mått och höjder, befintliga byggnader och anslutningspunkter för vatten och avlopp. Nybyggnadskartan kan du beställa hos via vår e-tjänst
Länk till annan webbplats.. Den går också beställa av en privat aktör med minst 5 års mätningsteknisk och fastighetsrättslig färdighet enligt HMK (Handbok i mät- och kartfrågor).
Situationsplanen visar fastigheten (tomten) ovanifrån och alla byggnader ska vara inritade. Den visar exempelvis marknivåer, vägar och omgivande hus. Även byggnaders avstånd till tomtgränsen ska anges. Situationsplanen ritas i skala 1:400.
Under "Handlingar" hittar du exempel på flera olika ritningar och kartor som du behöver bifoga till din ansökan/anmälan bland annat situationsplan
En fasadritning visar huset rakt från sidan. Fasaden ska visa tak, vägg, sockel, fönster, dörrar och balkonger samt detaljer som skorstenar och utvändiga trappor. För varje fasad anges vart den vetter, t.ex. fasad mot norr. Marklinjer ska också ritas ut, både befintliga och nya. Fasadritning för bygglov ritas i skala 1:100.
Under "Handlingar" hittar du exempel på flera olika ritningar och kartor som du behöver bifoga till din ansökan/anmälan bland annat fasadritningar
En planritning visar huset ovanifrån i genomskärning med placering av fönster och dörrar. Väggarnas in- och utsida ska ritas ut. I ritningen anges rummens användningssätt, till exempel sovrum, kök.
En sektionsritning visar huset i genomskärning från sidan. Den visar bl.a. hur takfoten ser ut och hur huset möter marken. Sektionen visar också placering av fönster, trappor med mera i höjdled. Rumshöjder ska anges.
Planritning och sektionsritning för bygglov ritas i skala 1:100.
Under "Handlingar" hittar du exempel på flera olika ritningar och kartor som du behöver bifoga till din ansökan/anmälan bland annat planritningar
Kommunen ska minst en gång under arbetes gång besöka den plats där åtgärden genomförs. Besöket ska protokollföras. I vissa fall behövs inget arbetsplatsbesök.
Skala
En ritning görs alltid skalenlig. Vid bygglov använder man skalorna 1:400 (situationsplan) och 1:100 (övriga ritningar). Skala 1:100 motsvarar 1 cm på ritningen 100 cm i verkligheten.
Måttsättning
Husets yttermått samt avstånd till gata och tomtgräns måttsätts på situationsplan. Vid tillbyggnad måttsätts den tillbyggda delen.
Norrpil
På situationsplanen anges vädersträcken med en pil mot norr.
Ritningshuvud
På ritningen längst ned till höger anges i en ruta; fastighetsbeteckning, ritningstyp, skala, datum samt namn och telefon till den som har upprättat ritningen.
Om lagen säger att ditt byggprojekt kräver ett färdigställandeskydd får du inte börja bygga innan du tecknat försäkringen. Försäkringen ska omfatta ersättning för extra kostnader att slutföra byggarbetena om en eller flera entreprenörer inte kan färdigställa projektet enligt sina åtaganden, exempelvis en ny upphandlingskostnad. Skyddet ska även gälla för kostnader för att rätta till fel som eventuellt kan noteras vid slutbesiktningen efter konkurs.
Ett färdigställandeskydd krävs för följande:
- Nybyggnad av en- tvåbostadshus
- Nybyggnad av fritidshus
- Till- och ombyggnad av en- och tvåbostadshus om bygg- och miljönämnden bedömer att det finns behov av en sådan försäkring.
Ett färdigställandeskydd krävs inte för följande:
- Nybyggnad av en- och tvåbostadshus där byggherren uteslutande i egen regi uppför byggnaden, dvs inga entreprenörer (utom el) är anlitade.
- Nybyggnad av fritidshus, enkel standard. Byggherren måste begära att få frågan prövad.
Klicka här för att läsa Lag om färdigställandeskydd Länk till annan webbplats.
Kontrollansvarig ska bistå byggherren i upprättandet av kontrollplanen. Den kontrollansvarige ska se till att kontrollplanen följs under byggets gång. Besök på arbetsplatsen och avvikelser som upptäcks ska dokumenteras. Kontrollansvarige ska vara med vid kommunens arbetsplatsbesök samt lämna ett utlåtande inför slutbeskedet. Kontrollansvarig måste vara certifierad och ha en självständig ställning till den som utför arbetet. För enkla ärenden krävs ingen kontrollansvarig.
Här hittar du certifierade kontrollansvariga Länk till annan webbplats.
En kontrollplanen ska alltid tas fram i samband med ansökan om bygglov. Kontrollplanen ska baseras på en bedömning av möjliga risker som finns i projektet. I kontrollplanen ska det finnas kontroller som bidrar till att byggnaden uppfyller de tekniska egenskaper och krav som föreskrivs i lagar, förordningar och författningar.
Kontrollplanen ska vara anpassad till byggprojektet och beskriva vem som utför kontroller, vad som kontrolleras, hur kontrollen sker och mot vad kontrollen ska ske.
Checklistan hjälper dig att ta fram ett förslag till kontrollplan Länk till annan webbplats.
Här hittar du exempel på kontrollpunkter för olika byggprojekt
En riskbedömning ska alltid göras innan du tar fram ett förslag till kontrollplan. Genom att identifiera vilka risker som föreligger ditt byggprojekt kan du minska omfattningen av fel och brister i färdig byggnad.
Checklistan hjälper dig att ta fram en riskbedömning Länk till annan webbplats.
När en huvudbyggnad ska rivas helt eller delvis behövs nästan alltid en anmälan med kontrollplan. Det gäller om byggnaden ligger utanför detaljplanerat område. Syftet med anmälan är att materialet från rivningen ska tas om hand på ett säkert och miljömässigt bra sätt.
Med huvudbyggnad menar vi bostadshuset på fastigheten eller en industribyggnad om den ligger inom en industrifastighet.
För vissa åtgärder som inte är bygglovspliktiga krävs en anmälan. Om du planerar att bygga något, ta alltid i förväg reda på vad som gäller. Kontakta kundtjänst om du har frågor eller besök ”Får jag lov?”.
Strandskyddet omfattar området från strandkanten och 100 meter ut i vattnet samt 100 meter upp på land. För att få bygga inom strandskyddat område måste du få strandskyddsdispens av bygg- och miljönämnden.
Strandskyddsdispens behövs exempelvis om du har planer på att anlägga en pir, en brygga, utföra en muddring eller bygga stuga, staket, grillplats, vindskydd eller liknande inom 100 meter från strandlinjen.
Strandskyddsdispens för byggnader krävs inte inom detaljplanerat område men tänk på att du kan behöva söka andra tillstånd, t.ex bygglov.
När en åtgärd som kräver anmälan, bygglov, marklov eller rivningslov utförs utan lov är det en olovlig åtgärd. Samma sak gäller om du börjar bygga innan du fått ett startbesked. Olovliga åtgärder kan bli kostsamma.
En sanktionsavgift (böter) ska tas ut av den som utför en olovlig byggåtgärd. Även om bygglovet blir beviljat i efterhand måste sanktionsavgiften betalas.
Marklov krävs för schaktning eller fyllning inom detaljplanerat område om markens höjdläge förändras mer än 0,5 meter.
När en byggnad ska rivas helt eller delvis krävs rivningslov om byggnaden ligger inom detaljplanerat område. När ansökan om rivningslov kommit in granskar bygg- och miljönämnden om byggnaden eller byggnadsdelen omfattas av rivningsförbud i detaljplan eller områdesbestämmelser.
Att ta hänsyn till grannarna är alltid viktigt. Bygg- och miljönämnden begär in ett medgivande av grannar när det behövs. Det kan handla om att åtgärden innebär avvikelse från detaljplan, ligger närmare tomtgräns än 4,5 meter eller är en nylokalisering.
Om du tänker bygga fritidshus, bostadshus eller industribyggnad utanför detaljplanelagt område bör du först söka ett förhandsbesked för ditt bygglov. Då gör bygg- och miljönämnden en prövning av om den planerade åtgärden kan tillåtas på platsen.
Ett positivt förhandsbesked innebär inte att du får påbörja byggnationerna, men du kan vara säker på att få bygglov om du uppfyller de krav som plan- och bygglagen ställer.
Förhandsbeskedets giltighetstid är två år. För ett förhandsbesked tas en avgift ut.
Ett förhandsbesked är inte lika omfattande som ett bygglov.
Klicka här för att se vilka handlingar du behöver för att söka ett förhandsbesked
När åtgärderna är klara kallar vi till ett slutsamråd. På slutsamrådet går vi igenom byggprojektets protokoll och kontrollplanen. Vi kommer oftast ut till arbetsplatsen för slutsamråd.
När du har visat att alla krav enligt lovet, kontrollplan, startbeskedet med mera är uppfyllda utfärdar vi ett slutbesked vilket innebär att du får flytta in eller ta byggnaden i bruk beroende på vad du har byggt.
Byggherre är den som för egen räkning utför eller låter andra utföra byggnads-, mark- eller rivningsarbeten. Oftast är fastighetsägaren byggherre. Byggherren ansvarar för att alla nödvändiga tillstånd finns. Byggherren ska också följa bestämmelserna i olika regelverk om byggande och miljö. Att ta hänsyn till grannarna är alltid viktigt. För vissa åtgärder behöver byggherren ett grannemedgivande för att få bygglov.
När vi har haft tekniskt samråd, fått in alla handlingar och kontrollerat att ditt byggprojekt uppfyller alla krav får du ett startbesked om att du får påbörja byggandet.
När du fått bygglov blir du som söker bygglov och övriga som vi anser ska delta kallade till ett tekniskt samråd. Vissa lov kräver inte ett tekniskt samråd.
Vid samrådet diskuteras de tekniska frågor som finns i byggprocessen samt de handlingar som krävs för att frågan om startbesked kan prövas. Vi går igenom byggherrens förslag till kontrollplan och kompletterar eventuellt den med nya eller reviderade kontrollpunkter. Vid samrådet diskuterar vi även färdigställandeskydd, förekomst av farligt avfall, behov av utstakning, behov av ytterligare samrådsmöten mm. Samrådet ska protokollföras.
Bygglov är ett tillstånd att bygga nytt, bygga till eller göra andra ändringar på en fastighet som påverkar omgivningen. Omfattningen av bygglovsplikten beror på var fastigheten ligger. Inom detaljplan, områdesbestämmelser eller sammanhållen bebyggelse är kraven högre. Prövningen om bygglov behandlar användning, utformning och placering av bygget.
En byggrätt innebär en rätt att bebygga ett område. Byggrättens storlek, hur mycket du får bygga, bestäms i detaljplan. Fastighetsägaren har under detaljplanens genomförandetid en garanterad byggrätt. Efter genomförandetiden är byggrätten mera osäker eftersom planen då kan ersättas, ändras eller upphävas utan särskild kompensation till fastighetsägarna för att icke utnyttjad byggrätt minskas.
Du kan börja med att kolla kartan för att hitta informationen. Den fylls på hela tiden med uppdaterade planer.
Vad säger planen? - gå till kartan Länk till annan webbplats.
Om det inte finns någon detaljplan kan man kontakta kundtjänst för att få veta vad som gäller för fastigheten.
Först kan du försöka hitta informationen du behöver här på webbplatsen. Om du fortfarande är osäker kan du kontakta kundtjänst eller vår bygglovsrådgivning.